• 取消限售!山東菏澤打響樓市調控放松第一槍,意味著什么?
  • 資訊類型:家裝資訊  /  更新時間:2018-12-19  /  瀏覽:3740 次  /  

終于有城市撐不住了。


打響第一槍的,不是房價持續下跌的北京廈門,也不是被全域限購直接冰封的海口三亞,而是一個名不見經傳的三四線城市。

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12月18日,山東菏澤市下發文件,取消“限售”政策,該政策執行僅僅剛剛滿1年。這是此輪樓市調控以來,第一個公開取消重磅政策的城市。


這意味著什么?為什么是“取消限售”?為什么是菏澤這個三四線城市打響了第一槍?樓市調控何去何從?


01


取消限售,意味著什么?


限售,是這一輪樓市調控的新標配。


從2017年3月廈門第一個上馬之后,全國共有60多個城市跟隨,其中不乏三四線城市。


限售時間雖然只是2-5年,但這是以拿到房地產證作為起始點。如果加上交房時間,實際冰封周期都在三四年以上,政策威力可想而知。


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菏澤在2017年年底跟風上馬限售,僅僅過了一年時間,所有房子都還未觸及兩年解禁條件。在這個關頭,不顧“朝令夕改”的質疑,匆忙取消限售,這背后發生了什么?


答案很簡單,樓市調整已經傷筋動骨,這些城市開始頂不住了。


菏澤是棚改大市,其棚改規模冠絕全國,被當地人戲稱為“中國拆遷第一大市”。


僅2017年,就改造了18.2萬戶,占山東全省的1/4,涉及接近70萬人,相當于直接拆掉一個百萬人口的大城市。而2018年到2020年還有25萬套改造任務,涉及100萬人。


規模之大,覆蓋范圍之廣,令人咋舌。


正是在棚改大躍進之下,菏澤房價一路飆升,賣地收入同樣飆漲。


僅2018年上半年,菏澤土地出讓收入就達到了190.7億元,相比去年同期直接翻倍。一個地級市,擠進全國賣地收入30強,土地收入一度超過合肥、南昌、南寧等省會城市。


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然而,2018年開始,棚改風向陡然直轉。先是國開行收歸棚改審批權限,接著住建部要求“庫存地、房價上漲快”的城市逐步取消棚改貨幣化,再接著媒體傳聞“棚改將取消政府購買模式”。(參閱《棚改大限將至,這些城市最危險》)


一系列大招接踵而至,棚改貨幣化即將告一段落,以菏澤為代表的棚改大市,樓市將應聲直落,土地財政也將難以維系,壓力之大可想而知。


正是在這種背景下,菏澤公開松綁樓市調控,不無試探政策口風之意,更不乏主動松綁以求房價維穩的動機。


02


松綁限售,是毒是藥?


菏澤試圖通過取消限售,重新激活樓市。然而,這可能是一廂情愿。


限售,的確提高了樓市投機成本,2-5年的限售時間,讓投機資金無法進退自如,對炒房浪潮起到顯著遏制作用。所以取消限售,也能鼓勵更多資金重回市場。


然而,它們忽視了限售的另一面。


要知道,樓市限售,形同冰封,鎖住流動性。在房價大漲之時,它能遏制投機,在大跌之時,也能限制拋售,從而緩解樓市下跌態勢。


這些三四線城市,房價上漲經由棚改貨幣化而來,本身就缺乏經濟和人口基本面的支撐,更缺乏剛性需求的支撐。本來就不該對棚改大干快上,更不該湊熱鬧強行上馬限售政策。


如今,在樓市下行周期,且無大水漫灌的配合,放開限售,究竟是引發拋售,還是引來搶房潮,可想而知。


相比而言,限購和限貸政策更具殺傷力。如果放開外地人限購,同時降低二套房首付,以及降低房貸利率,那么刺激意義就不可同日而語。


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或許,當地的用意,本就不在取消限售。而是以這一政策為引子,試探上級對于松綁樓市調控的態度,從而為更大程度的樓市寬松打開大門。


所以,菏澤在取消限售的同時,還放松了對商品房預售資金的監管力度。刺激樓市之意,溢出言表。


03


央地博弈


菏澤的松綁,究竟是孤例,還是潘多拉之門開啟的標志?


這就要說到央地博弈。


在樓市里,存在著不同的利益主體,地方與中央的訴求不同,有房者與無房者的訴求不同,開發商的訴求也各異。


對于地方政府來說,在乎的是土地財政、房地產拉動經濟以及防范維權事件的基本盤。所以,除了菏澤公開松綁之外,不少地方正在偷偷放松調控,以人才引進、政策調整之名,悄然試探宏觀調控底線。


而對于更高層而言,經濟的發展大局、提振內需的空間、整體的金融風險才是第一位的。國內外環境日益嚴峻,消費增長動力有待提振,樓市高速運轉的發動機也需要休息。


中央可以容忍樓市的適度調整,只要不影響金融風險的底線,適度調整反而是健康的。而地方卻難以容忍房價的絲毫下行,前不久,有地方約談降價開發商,這與菏澤松綁調控如出一轍。(參閱《開發商降價被約談,誰在擔心房價下跌?》)


所以,地方層面,總會想方設法尋找松綁空間,不斷試探上層口風,而更高層,則希望樓市冰封與房價維穩,只要不出現大跌,樓市調整都是能被允許的,所以對樓市調控的剛性要求更嚴。


這就是最近兩次重要會議,都未提及房地產的原因所在,也是包括新華社在內的中央媒體反復強調“樓市調控絕不會半途而廢”的用意所在。


04


2019年,樓市調控會否大范圍松綁?


那么,2019年的樓市調控,會否大范圍寬松?


此前,我們就討論過樓市調控的“三年定律”,過去的樓市調控,很難撐過三年以上。究其根本,樓市是政策市,調控只是工具。政策隨著經濟形勢而變化,樓市上漲則強化調控,房價下跌則松綁限制,無一例外。


此番三四線城市,公開試探調控底線,這意味著什么?


其一,樓市調控的政策底已經出現。今年前10個月,全國樓市調控超過400次,平均每天都有1次多調控。而在11月,樓市調控政策只有10多次。這些變化,說明樓市調控最嚴的時刻已經過去,政策很難再進一步加碼。


其二,樓市局部松綁是大概率事件,地方政府勢必會反復試探政策底線。基于房價維穩的出發點,樓市松綁是可以預料的。只要房價出現大幅調整,松綁就會隨后而來。但這里的松綁,三四線城市空間更大,一二線城市一向從嚴從緊。


值得一提的是,一些地方政府,在土地財政和房地產依賴的推動下,勢必反復試探調控底線,不斷以政策微調來達到局部寬松的目的。


其三,沒有大寬松,房價很難再有暴漲。這里的大寬松,首要者在于大水漫灌,降準降息同步配合,限購限貸次第放開,只有這樣,才能重新激活殘余的“六個錢包”,開啟新一輪更加危險的樓市加杠桿。否則,局部局地的試探性寬松,對整體房價意義不大。


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